湛江经济技术开发区价格认证中心 陈乃武

习近平总书记在十九大报告中指出“让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”。价格认定结论是司法案件中罪与非罪的判定和罪责相适应原则的重要界定依据。对于占用农村集体土地（建设用地），如何认定占用集体建设用地的租金损失，给办案机关提供罪与非罪判定的依据，值得我们深思。

今年9月，湛江经济技术开发区价格认证中心受理湛江市公安局经济技术开发区分局提出的价格认定协助申请，运用收益法对一宗集体建设用地的租金损失价格进行了价格认定。收益法又称收益还原法，房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得到实现，房地产购买者一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一让渡出去权利的货币金额，就是每年给房地产所有者带来的利息收益等于他每年能够从房地产获得的净收益，这个金额就是该收益性房地产的理论价格。收益法一般适用于有收益性房地产，包括写字楼、旅游、公寓等等，对有出租案例的农村集体土地用地的租赁，可以用市场法进行价格认定，对没有出租案例的农村集体土地用地的租赁，也只能用收益法进行还原。使用收益法，首先要确定几个方面的内容，包括土地出售或转让价格、土地使用年限和土地还原率等。采用收益法对价格认定标的在价格认定基准日2018年8月22日的租金损失价格进行了客观公正的分析测算。具体情况是：

一、土地出售或转让价格的确定：价格认定人员开展农村建设用地出租情况调查，没有找到该村集体建设用地出租案例，只有宅基地出售案例。150平方米宅基地，价格分别为12000元、13000元、15000元，三个150平方米宅基地平均销售价为13333元，可比案例平均每平方米销售价格89元/平方米（取整）。同时参考湛府函〔2008〕396号、湛府函〔2009〕353号和湛开办〔2015〕177号文件有关征地补偿标准，尤其是建设用地征地补偿标准。经综合分析，本次价格认定取市场平均销售价格89元/平方米作为土地价格计算依据。

二、土地资本率的确定：使用安全利率加风险调整值，取央行中长期贷款利率4.7%，加风险调整值2.3%，土地资本率取7%。

三、土地使用年限的确定：由于集体建设用地（宅基地类）目前法律法规没有规定使用年限，故认定为无限年期。

四、公式的选择：无年限公式计算。

五、出租率的确定：由于是占用土地，有占用的时间由提出机关确定，故出租率为100%。

六、租金测算：年租金计算=土地价格×土地资本率÷出租率=89元/平方米×7%÷100%=6.23元/平方米。

七、15.12平方米建小卖部占用集体建设用地的租金损失价格=年租金×土地面积×占用时间=6.23元/平方米×15.12平方米×25年=2354.94元。

八、66.13平方米建房屋占用集体建设用地的租金损失价格=年租金×土地面积×占用时间=6.23元/平方米×66.13平方米×8年=3295.92元。

九、81.25平方米集体建设用地的租金损失价格=2354.94+3295.92=5650.86元。

   土地的价格大部分取决于它的效用，一般市场发育成熟、交易充分的条件下，最先是选择使用市场法，能出租且收益可计算下可使用收益，对于上述无租金且无找到出租案例的情况下，我们开展集体建设用地租金价格认定时要谨慎采用收益法。